Gayrimenkul alım-satımında en karmaşık durumlardan biri, taşınmazın birden fazla kişiye ait olması, yani hisseli tapu durumudur. Bu tapu türünde, mülkiyet paylara bölünmüştür ve her hissedarın hakkı oranındadır. Peki, hisseli tapunun satışı nasıl yapılır, tüm hissedarların onayı gerekir mi, hisse tek başına satılabilir mi?
Bu kapsamlı yazımızda, hisseli taşınmazın satışına dair merak edilen tüm hukuki ve pratik detayları paylaşıyoruz.
Hisseli Tapu Nedir? (Tanım)
Hisseli tapu, bir taşınmazın birden fazla kişi tarafından paylı mülkiyetle sahiplenildiği tapu türüdür.
Tapuda her bir kişinin adına düşen hisse oranı (örneğin 1/3, 1/4) açıkça belirtilir.
📌 Not: Hisseli tapu, kişilere belirli bir bölge değil, toplam taşınmazdan pay verir. Yani “şu oda benim” gibi bir kullanım hakkı doğurmaz.
Hisseli Tapuda Satış Yapılabilir mi?
✅ Evet, hisseli bir taşınmazda her hissedar kendi hissesini tek başına satabilir.
Ancak bazı önemli kısıtlamalar ve kurallar vardır:
Hisseli Tapu Satışında Dikkat Edilmesi Gerekenler
| Durum | Satış Yapılabilir mi? |
|---|---|
| Tek bir hissedar kendi hissesini satmak istiyorsa | ✅ Evet |
| Tüm taşınmazın satışı isteniyorsa | ⚠️ Tüm hissedarların onayı gerekir |
| Ortaklardan biri satışa karşı çıkıyorsa | ✅ Kendi hissesi dışında müdahale edemez |
| Mal elbirliği mülkiyetindeyse | ❌ Tüm ortakların birlikte hareketi gerekir |
Satış Süreci Nasıl İşler?
- Alıcı bulunur ve satış bedeli kararlaştırılır
- Hissedar, tapu müdürlüğünden randevu alır
- Tapuda “hisse devri” işlemi yapılır
- Gerekli belgeler hazırlanır (kimlik, tapu, vergi numarası vb.)
- Alıcı adına pay devri yapılır
📌 Satış sadece hisse kadar olan kısım için geçerlidir. Taşınmazın tamamı için geçerli değildir.
Satışta Diğer Hissedarların Onayı Gerekir mi?
Hayır.
Paylı mülkiyette, diğer hissedarların onayı gerekmez.
Ancak ön alım (şufa) hakkı doğar.
Önalım (Şufa) Hakkı Nedir?
Hisseli tapuda satış yapıldığında, diğer hissedarlar, hissedar dışı alıcıya karşı, aynı şartlarla hisseyi alma hakkına sahiptir.
Şartları:
- Satıştan sonra 3 ay içinde kullanılır
- Dava açılarak talep edilir
- Bedel aynı olmalıdır
- Tapu kaydına düşülen beyana dayanır
Hisseli Tapu Satışında Vergisel Yükümlülükler
| Vergi Türü | Açıklama |
|---|---|
| Tapu harcı | Satış bedelinin %2’si hem alıcıdan hem satıcıdan alınır |
| Damga vergisi | Satış sözleşmesinde %0,948 oranında alınır (varsa) |
| Gelir vergisi | 5 yıl içinde satılırsa, değer artışı vergisi doğabilir |
Tüm Tapunun Satışı İçin Ne Yapılmalı?
- Tüm hissedarların ortak kararı gerekir
- Her bir hissedar tapuda hazır bulunmalı veya vekil tayin etmeli
- Tek seferde toplu satış işlemi yapılabilir
Alternatif olarak ortaklardan biri diğer hisselere ortaklığın giderilmesi davası (izale-i şuyu) açabilir.
Hisseli Tapu Satışında Riskler
⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler:
- Alıcı, taşınmazın tamamını aldığını sanabilir
- Kullanım hakkı kısıtlıdır
- Diğer hissedarlarla uzlaşma sağlanmamışsa sorun çıkabilir
- İleride ortaklıktan kaynaklı hukuki sorunlar yaşanabilir
Bu nedenle, hisse satın alacak kişinin süreci avukat danışmanlığıyla yürütmesi önerilir.
Sonuç: Hisseli Tapunun Satışı Mümkün Ama Dikkat Gerektirir
Hisseli taşınmazlarda her hissedar, kendi payını satabilir. Ancak bu işlem, ön alım hakkı, tapuda net pay belirtme, kullanım kısıtlamaları gibi unsurlar nedeniyle karmaşık hale gelebilir. Bu nedenle, işlem yapmadan önce hem alıcı hem satıcı tarafı hukuki danışmanlık almalı ve satış süreci titizlikle yürütülmelidir.
Sık Sorulan Sorular (SSS)
1. Hisseli tapuda kendi payımı satabilir miyim?
Evet. Tapuda kayıtlı hissenizi alıcıya devredebilirsiniz.
2. Diğer hissedarlar satışa engel olabilir mi?
Hayır. Ancak şufa (önalım) hakkını dava yoluyla kullanabilirler.
3. Hisse alıcısı tüm evi kullanabilir mi?
Hayır. Hissesi oranında kullanım hakkı olur, fiili paylaşım yoksa ortak kullanılır.
4. Satışta noter şart mı?
Tapu devri tapu müdürlüğünde yapılır. Noter zorunlu değildir.
5. Tapu harcı ne kadar ödenir?
Alıcı ve satıcı ayrı ayrı %2 olmak üzere toplam %4 harç öder.
6. Hisseyi alırken nelere dikkat etmeliyim?
Ortaklık yapısını, şufa hakkını, diğer hissedarlarla ilişkileri ve kullanımı öğrenmelisiniz.
Bir yanıt yazın