Taşınmazların kullanımı sadece malikinin tasarrufuyla sınırlı değildir. Bazen bir başkasının o taşınmaz üzerinde sınırlı da olsa bir hak kullanması mümkündür. İşte bu tür durumlarda karşımıza çıkan en temel kavram irtifak hakkıdır. Peki, irtifak hakkı tam olarak nedir, nasıl kurulur, kaç çeşidi vardır ve ne gibi sonuçlar doğurur? Bu yazıda, 2025 yılı itibarıyla irtifak hakkının türleri ve uygulamadaki yeri ile ilgili tüm sorulara detaylı ve sade cevaplar bulacaksınız.
İrtifak Hakkı Nedir?
İrtifak hakkı, bir taşınmaz (arazi veya bina) lehine ya da belirli bir kişi lehine, başka bir taşınmaz üzerinde kullanma ve yararlanma hakkı tanıyan sınırlı ayni haklardan biridir.
- Malik dışındaki bir kişinin taşınmaz üzerinde belirli bir kullanım yetkisi vardır.
- Malik, bu hakkı sınırlayamaz ya da ortadan kaldıramaz.
Yasal Dayanak: Türk Medeni Kanunu m. 779 – 826
İrtifak Hakkının Özellikleri
- Ayni haktır: Taşınmazla birlikte tapuya tescil edilir, malikle birlikte değişmez.
- Sınırlı haktır: Mülkiyeti tamamen devretmez, sadece belirli bir kullanım yetkisi verir.
- Tapuda kayıtlıdır: Resmi şekilde kurulur, aleni nitelik taşır.
- Devredilebilir: Şahsi olmayan haklar başkasına devredilebilir.
İrtifak Hakkı Türleri Nelerdir?
1. Şahsi İrtifak Hakkı
Belirli bir kişi lehine kurulmuş irtifak hakkıdır.
- Oturma hakkı (intifa hakkı)
- Üst hakkı (arsa üzerine bina inşa etme)
- Geçit hakkı
- Kaynak hakkı (su alma hakkı)
2. Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı
Bir taşınmazın diğer bir taşınmazdan sürekli olarak yararlanmasını sağlar.
- Örneğin: Alt sokaktaki bir parselin, üst sokaktaki parselden geçiş hakkı olması
3. Yasal İrtifak Hakları
Kanunla doğrudan verilen haklardır.
- Elektrik hattı, doğalgaz borusu gibi altyapı tesisleri için irtifak
- Kadastro geçiş yolları
En Sık Karşılaşılan İrtifak Hakları
| İrtifak Türü | Açıklama |
|---|---|
| İntifa hakkı | Bir taşınmazın tüm kullanımı ve yararlanması başka kişiye bırakılır (miras, bağış, vs.) |
| Geçit hakkı | Bir taşınmazdan diğerine ulaşmak için yol hakkı tanınır |
| Üst hakkı | Bir başkasına ait arsa üzerinde yapı inşa etme hakkı verilir |
| Kaynak hakkı | Başka bir taşınmazdan su alma hakkı tanınır |
| Elektrik/doğalgaz/altyapı irtifakı | Kamu kurumları lehine zorunlu olarak tesis edilir |
İrtifak Hakkı Nasıl Kurulur?
Sözleşme ile Kurulması:
- Noter onaylı ya da resmi senetle tapu müdürlüğünde yapılır.
- Tarafların rızası gerekir.
Mahkeme Kararı ile Kurulması:
- Özellikle geçit hakkı gibi ihtilaflı durumlarda mahkeme kararıyla irtifak tesis edilebilir.
Kanunla Doğrudan Kurulması:
- Kamulaştırma, enerji tesisleri, kadastro gibi işlemlerle otomatik olarak doğabilir.
Tapuya Tescil Zorunlu mudur?
Evet. İrtifak hakları tapuya şerh edilmedikçe üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
- Tescil işlemi Tapu Müdürlüğü’nde yapılır.
- Tapu kaydında ayrı bir sütunda “irtifaklar” kısmında görünür.
İrtifak Hakkı Ne Zaman Sona Erer?
- Belirli süreli ise sürenin dolmasıyla
- Tarafların anlaşmasıyla kaldırılabilir
- İlgili kişi veya taşınmaz ortadan kalkarsa
- Mahkeme kararıyla (gereksiz hale gelirse)
İrtifak Hakkı Olan Taşınmaz Satılabilir mi?
Evet. Ancak irtifak hakkı taşınmazın üzerinde kalır ve yeni malik bu durumu kabul etmek zorundadır.
Bu nedenle satıştan önce tapu kaydındaki irtifaklar mutlaka incelenmelidir.
Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri
- Yargıtay 14. HD, 2020/3487 E., 2021/7621 K.: “Geçit hakkı, komşu taşınmazın zorunlu ihtiyaçları kapsamında değerlendirilmelidir.”
- Yargıtay 1. HD, 2019/1321 E., 2020/2433 K.: “İrtifak hakkı, tescille birlikte hüküm doğurur; şifahi anlaşma geçerli değildir.”
Sıkça Sorulan Sorular
İrtifak hakkı ile tapu devri aynı şey mi?
Hayır. İrtifak hakkı mülkiyet devretmez, yalnızca sınırlı kullanım hakkı tanır.
İrtifak hakkı olan taşınmaz kiraya verilebilir mi?
Evet. Ancak irtifaktan doğan haklara zarar verilmeyecek şekilde kullanılması gerekir.
Zorunlu geçit hakkı nedir?
Ulaşım imkânı olmayan taşınmaz için mahkeme kararıyla geçit hakkı tesis edilir.
İrtifak hakkı ipotekle çakışır mı?
Evet, bazen çakışabilir. İrtifak hakkı ipotekten sonra tesis edilmişse geçersiz sayılabilir.
Sonuç: İrtifak Hakkı, Mülkiyetin Sınırlarını Belirler
İrtifak hakkı, taşınmaz malikinin mutlak hak sahibi olmadığını gösteren önemli hukuki araçlardan biridir. Komşuluk ilişkileri, altyapı kullanımı, özel yararlanma durumları gibi birçok farklı durumda karşımıza çıkabilir. Bu nedenle taşınmaz edinmeden veya devretmeden önce tapu kayıtlarındaki irtifak şerhlerinin dikkatle incelenmesi, gerekirse hukuki destek alınması büyük önem taşır.
Konuya ilişkin daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.
Bir yanıt yazın