Taşınmaz hukuku uygulamasında sıklıkla karşılaşılan şufa (önalım) hakkı, hisseli gayrimenkullerde ortaklardan birinin hissesini satması durumunda diğer hissedarlara bu payı öncelikli olarak satın alma imkanı sunar. Bu hakkın kullanılabilmesi için açılan dava ise şufa davasıdır. Peki, şufa davası arabuluculuk zorunlu mu? Bu makalemizde bu sorunun cevabını hem yasal dayanaklarıyla hem de Yargıtay kararları ışığında açıklıyoruz.
Şufa (Önalım) Hakkı Nedir?
Şufa hakkı, hisseli bir taşınmazda hissedarlardan birinin hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer hissedarlara bu hisseleri aynı koşullarla satın alma önceliği tanıyan bir haktır.
Türleri:
- Yasal şufa hakkı: Türk Medeni Kanunu m.732’de düzenlenir.
- Sözleşmesel şufa hakkı: Taraflar arasında özel sözleşmeyle belirlenir.
Şufa Davası Nedir?
Hissedar, satılan payın satışını öğrenmesinden itibaren 3 ay, her hâlükârda 2 yıl içinde şufa davası açmalıdır. Bu dava ile hissedar, satın alan 3. kişinin yerine geçerek mülkiyetin kendi adına tescilini talep eder.
Şufa Davası Arabuluculuğa Tabi midir?
Cevap: HAYIR, Şufa Davasında Arabuluculuk Zorunlu Değildir.
Neden?
- Şufa davası bir ayni hak davasıdır.
- Türk Medeni Kanunu’na dayanır.
- Konusu taşınmazın mülkiyetinin devri ile ilgilidir.
- Uyuşmazlık arabuluculuğa elverişli değildir.
Yasal Dayanak
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ile bazı uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk zorunlu hale getirilmiştir.
Arabuluculuğun zorunlu olduğu alanlar:
- İş Hukuku (dava öncesi zorunlu)
- Ticaret Hukuku (belirli uyuşmazlıklarda)
- Tüketici Uyuşmazlıkları
- Kira ve Tahliye Davaları (2023 düzenlemesiyle)
Ancak şufa davası bu kapsamlardan hiçbirine girmez.
Yargıtay Kararlarıyla Şufa Davasında Arabuluculuk
Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre:
- Şufa davası bir mülkiyet davasıdır.
- Dava şartı arabuluculuk kapsamı dışındadır.
- Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması hukuka uygundur.
Şufa Davasında Arabuluculuğa Gidilirse Ne Olur?
- Taraflar isterse arabulucuya başvurabilir, ancak bu zorunlu değildir.
- Arabuluculuk süreci başlatılırsa uzlaşma halinde protokol düzenlenebilir.
- Anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz.
Ancak dava şartı olarak zorunlu değildir, dava doğrudan açılabilir.
Şufa Davası Nasıl Açılır?
Gereken Belgeler:
- Satış işlemini gösteren tapu kaydı
- Noter ihbarı (satışın öğrenildiği tarih)
- Hissedar olduğuna dair belgeler
Yetkili Mahkeme:
- Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi
Şufa Hakkının Süresi
| Durum | Süre |
|---|---|
| Satışı öğrenmeden itibaren | 3 ay |
| Satış tarihinden itibaren | 2 yıl |
Bu süreler hak düşürücü sürelerdir ve kaçırıldığında dava hakkı sona erer.
Dava Açmadan Arabuluculuğa Gitmenin Dezavantajı Var mı?
- Hak düşürücü süreler işlemeye devam eder.
- Arabuluculuk süreci uzarsa, 3 aylık süre aşılabilir.
- Bu nedenle şufa davasında doğrudan dava açmak daha güvenlidir.
Arabuluculuğun Zorunlu Olduğu Davalarla Karışmamalı
| Uyuşmazlık Türü | Arabuluculuk Durumu |
|---|---|
| Şufa Davası | Zorunlu değil |
| Kira Tahliyesi | Zorunlu (2023 sonrası) |
| İşe İade Davası | Zorunlu |
| Alacak Davaları (ticari) | Zorunlu |
Sonuç: Şufa Davasında Arabuluculuk Zorunluluğu Yoktur
Şufa davası, doğası gereği taşınmazın mülkiyetine ilişkin ayni hak talebi içerdiğinden, arabuluculuğa tabi değildir. Bu nedenle hissedarlar, hisseli taşınmazlarda satışın ardından doğrudan dava açarak şufa hakkını kullanabilirler. Ancak süreler çok kesin olduğu için gecikmeden hukuki danışmanlık alınması büyük önem taşır.
Bir yanıt yazın