Ortaklı mülkiyete tabi taşınmazların el değiştirmesinde hissedarların mağdur olmasını önlemek amacıyla Türk Medeni Kanunu, belirli kişilere “şufa hakkı” yani ön alım hakkı tanımıştır. Şufa hakkı sayesinde, bir hissedarın üçüncü bir kişiye satış yapması durumunda, diğer hissedarlar bu satışı öncelikli olarak kendi lehlerine geçirme hakkına sahiptir.
Peki, şufa hakkı nedir, nasıl kullanılır, hangi sürede dava açılır, 2025 yılı itibariyle hukuki sonuçları nelerdir? Tüm yönleriyle açıklıyoruz.
Şufa Hakkı Nedir? (Ön Alım Hakkı)
Şufa hakkı, bir taşınmazın hissedarı olan kişinin, diğer hissedarın hissesini bir üçüncü kişiye satması durumunda, o hisseyi aynı şartlarla ve öncelikli olarak satın alma hakkıdır.
Bu hak sayesinde hissedarlar, taşınmaz üzerindeki kontrolü kaybetmeden, dışarıdan ortak girmesini engelleyebilirler.
Şufa Hakkının Hukuki Dayanağı
Türk Medeni Kanunu madde 732–735 arasında düzenlenmiştir.
Madde 732: Paylı mülkiyette, paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşlar bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına sahiptir (şufa hakkı).
Şufa Hakkının Türleri
- Yasal Şufa Hakkı:
- Kanundan doğar (TMK m.732)
- Sadece taşınmazlarda geçerlidir
- Hissedarlar arasında kullanılır
- Sözleşmesel Şufa Hakkı:
- Taraflar arasında sözleşmeyle belirlenir
- Taşınmaz ya da taşınır olabilir
- Tapuya şerh verilmişse üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir
Şufa Hakkı Kimler Tarafından Kullanılabilir?
- Paylı mülkiyet sahibi diğer hissedarlar
- Vefat eden hissedarın mirasçıları
- Şufa hakkı tanınan alıcı sözleşme tarafları (sözleşmesel)
Not: Elbirliği mülkiyette (örneğin miras ortaklığı) şufa hakkı doğmaz.
Şufa Hakkının Kullanım Şartları
- Satış işlemine konu olan hisse üçüncü kişiye satılmış olmalı
- Satış gerçek bir satış işlemi olmalı (bağış, miras vs. hariç)
- Hissedar, satıştan haberdar olduğu tarihten itibaren 3 ay, en geç satıştan itibaren 2 yıl içinde dava açmalıdır.
Şufa Davası Nasıl Açılır?
- Satışın öğrenildiği tarih tespit edilir
- Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır
- Satış bedeli mahkeme veznesine depo edilir
- Mahkeme, satışın iptali ve hissenin davacıya devrine karar verir
Şufa Hakkının Süresi (2025)
| Başlangıç | Süre |
|---|---|
| Satışın öğrenildiği tarih | 3 ay |
| Satış tarihinden itibaren | 2 yıl (mutlak süre) |
Bu süreler geçtikten sonra şufa hakkı düşer, dava açılamaz.
Şufa Hakkı Kullanılmazsa Ne Olur?
- Üçüncü kişi hissedar olur
- Paydaşlar ortaklığa yeni kişi girmesini engelleyemez
- Ancak paydaşlar ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açabilir
Yargıtay Kararlarına Göre Şufa Uygulamaları
- Yargıtay, satış işleminin gerçek satış olduğunu ve ispatlandığını arar.
- Mahkeme, satışın muvazaalı olup olmadığını inceler.
- Şufa hakkı sadece paylı mülkiyet için geçerlidir.
Sık Sorulan Sorularla Şufa Hakkı
❓ Hissedar değilim, şufa hakkım var mı?
Hayır. Yasal şufa hakkı sadece hissedarlara aittir.
❓ Satış tapuya işlenmeden dava açabilir miyim?
Hayır. Tapuya tescil ve öğrenme şarttır.
❓ Hissedarların biri üçüncü kişiye sattı, dava açmazsak ne olur?
Yeni kişi hissedar olur. Dava süresi dolmuşsa artık hak kullanılamaz.
❓ Şufa hakkı noterde verilen satış sözleşmesine dayanarak kullanılabilir mi?
Hayır. Tapuya tescil şarttır. Sözleşme tek başına yeterli değildir.
❓ Mahkeme bedeli belirledikten sonra ödeyemezsem ne olur?
Dava reddedilir. Hissedar olma hakkınız düşer.
Sonuç: Şufa Hakkı, Hissedarların Ortaklık Hakkını Korur
Şufa hakkı, hissedarlık ilişkilerinde dengeyi sağlayan ve ortaklar arasında güveni koruyan önemli bir haktır. 2025 itibariyle mahkemeler, bu hakkın kötüye kullanımını engellemek için titiz bir inceleme yapmakta ve süre şartlarına sıkı şekilde uymaktadır.
Bu nedenle şufa hakkı iddiasında bulunmak isteyenlerin hukuki süreci dikkatle yönetmesi, gerekirse uzman bir avukattan destek alması önerilir.
Bir yanıt yazın